当地时刻2月18日，澳大利亚央行秘书将基准利率下调25个基点至4.10%，这是自2020年11月以来初度降息。同期，跟着澳大利亚大选行将拉开帷幕，澳大利亚工党政府也祭出“禁购令”，改日两年内辞让番邦东说念主购买现房。
这两项战术的接踵出台，能缓解澳大利亚住房老本危急吗？
房地产经纪机构Plus Agency麇集创举东说念主兼实施结伴东说念主Fiona Yang接管第一财经记者采访时称，比较较腹地买家，外洋东说念主士购买澳洲房产的老本口角常高的，比如需要交纳高额的异常印花税、外洋投资恳求委员会的恳求费等，但绝大多量澳洲腹地东说念主并不了解这一情况。在此基础上，澳大利亚政府的购房禁令更像是大选快要时拉拢选票的政事姿态，骨子上对房地产市集的影响并不大。但澳央行的降息将裁减购房老本职守，使得买家更容易作念出购房决定。
面前，澳大利亚房地产市集依然火热。Fiona Yang先容：“频频，咱们会用拍卖清盘率来计算澳大利亚房地产市集景气程度，也即是每周六进行的扫数拍卖中，得胜售出的房产比例。以悉尼市集为例，本年龄首这一数字是54%，上周如故到了73%。咱们预测这一数字很快就会达到80%，这意味着市集需求较为强盛，买家也疏淡活跃。”
大选影响？
当地时刻澳大利亚住房部长奥尼尔（Clare ONeil）在近日一份声明中暗示，从2025年4月1日至2027年3月31日，番邦投资者（包括留学生等临时住户和外资企业）将被收尾在澳购房。她称，该战术将“为澳大利亚东说念主腾出数千套房产”。
全球房地产科技公司居外IQI集团（Juwai IQI）麇集创举东说念主兼集团董事总司理丹尼尔·何（Daniel Ho）对第一财经记者先容，在澳大利亚每年约52万套房屋销售中，唯有不到5000套卖给番邦买家，占比不到1%。其中约三分之一是现房，换言之，每年仅有约1600宗房地产交往会受到影响。
Fiona Yang合计：“这项战术彰着受到大选影响。澳大利亚实行多党制，跟着大选左右，各党派需要争取腹地公民的选票。大多量抓有永恒居住权（PR）的番邦外侨莫得投票权，工党此举旨在向有投票权的腹地公民标明态度，以获取更多撑抓。”
频年来，澳大利亚的住房老本危急越发严重。字据民调机构盖洛普本年1月发布的访问驱散，2024年，澳大利亚对住房情状不舒服的东说念主口比例达到创记载的76%，而代表高收入经济体的经合组织（OECD）国度的住户不舒服程度中位数唯有50%。
据报说念，澳大利亚平均全员工资为10万澳元。悉尼的房价中位数接近150万澳元，单位房的价钱频频接近86万澳元。唯有收入超越20万澳元的双职本事妇或收入最高的2.3%的东说念主，才有才调用20%的按揭进款购买悉尼的平淡住宅。
“从供求联系的角度来看，推动房价高潮的中枢能源主要来自腹地需求，而非番邦投资者。”Fiona Yang走漏，一方面，拓荒商频频优先采选交通要道中心点外约400米界限内的“步行可达区域”进行拓荒，这类地段因其便利性和稀缺性，地盘价钱当然居高不下。同期，建筑老本和东说念主工老本历久处于高位，且历久未见彰着下跌趋势。
举例，字据新南威尔士州坐蓐力与对等委员会的论说，自2018年以来，地产拓荒商的融资老本翻了一番，地盘价钱高潮了50%，配资股票建筑老本上升了近30%。
“基于新南威尔士州坐蓐力委员会于2024年9月发布的分析论说，悉尼4至9层中层公寓的单套建筑老本自2018年以来高潮了36%，即增多约24万澳元。这意味着关于拓荒商来说，如今拓荒一个房地产名堂，每套房屋的售价需要比之前多卖36%才有可能抓平，其中还不包括异常的税费、束缚增长的东说念主工老本和高利息产生的资金老本，这是面前房价高潮的径直原因。”Fiona Yang追忆说念。
不外，降息带来的市集松动可能很快会带来新一轮房价高潮。房地产数据集团CoreLogic、澳大利亚联邦银行和西太平洋银行等机构预测，若是澳大利亚央行在2025年再降息三次，澳大利亚主要城市的房价将以两位数百分比的速率飙升。CoreLogic数据走漏，2021年，当澳大利亚央行利率处于0.1%的历史低位时，悉尼的房价中位数飙升了29.6%，布里斯班的房价也飙升了30.4%，墨尔本则攀升了17.9%。
“解药”是什么
为顶住日益严重的住房危急，澳大利亚联邦与州政府于2022年麇集推出《国度住房契约》，策划从2024年年中起的五年内，每年录用100万套地舆位置优厚的新住宅。到了2023年，澳政府对这一目标进行了校阅，决定在改日五年内“快速鼓舞”120万套住房的诞生。为了罢了这一新目标，澳大利亚从2024年中期起，策划每月批准2万套住房。考虑词，字据2024年2月初公布的数据，2024年12月的住房批准数目为15174套，仍然比所需的批准速率少5000套，程度显耀滞后。
Fiona Yang告诉第一财经记者，澳大利亚政府正在接管一系列设施来缓解住房短缺问题。
“澳大利亚政府正试图加大郊区的东说念主流量，来漫衍城市中心的住房压力。澳大利亚郊区穷乏天下交通、购物中心过火他基础智商，导致东说念主们不肯迁往郊区。因此，这一策略的中枢是通过增多火车站、购物中心以及学校等天下智商的基础智商诞生，改善交通情状，推动东说念主们向郊区迁徙。”她暗示。
此外，为了匡助年青家庭和低收入群体参加房地产市集，澳大利亚政府还对初度置业者提供了更多优惠设施，通过补贴战术裁减初度购房的门槛。举例，初度置业者不错享受到初度购房扶持、减免印花税等优惠战术，从而收缩他们的经济职守。
更费事的是，Fiona Yang先容，澳大利亚政府快活提高新拓荒名堂的容积率，增多市集供应。“往日，在悉尼的许多区域，频频只可在一块地盘上诞生低密度住宅，而面前若是这块地盘位于交通要道400米界限内，政府允许拓荒商在并吞块地盘上诞生更高密度的住宅。以往的单栋住宅改为多套住宅的诞生模式，极地面增多了市集上的住房供应。”
Fiona Yang称，新南威尔士州政府还推出了交通导向发展策划（Tod），饱读吹在交通要道周围诞生高密度的住宅和买卖轮廓体，以便更好地运用交通资源，培植地盘运用成果。
不外，澳大利亚住房行业协会（HIA）成员汉金森（Greg Hankinson）暗示，澳大利亚的文化偏好是低密度、郊区住宅和汽车出行，这种“Tod”办法的糊口状貌可能对年青一代更有招引力，但鼎新更多群体的不雅念可能比预期的经由更漫长。